Inversión Inmobiliaria con Poco Dinero: REITs
Cómo invertir en bienes raíces sin grandes capitales: REITs, SOCIMIs y FIBRAs. Rentabilidad, fiscalidad y cómo empezar desde 100€.
Inversión Inmobiliaria con Poco Dinero: REITs y SOCIMIs en 2026
No tienes 200.000€ para comprar un piso. Con 50.000€ quizá llegas a la entrada, pero entonces estás expuesto al 100% a un solo inmueble en una sola ciudad. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) y sus equivalentes europeos e hispanohablantes han democratizado el acceso al mercado inmobiliario: se puede empezar desde 100€ con diversificación real.
Qué Son los REITs
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una empresa que posee y gestiona activos inmobiliarios productivos: centros comerciales, oficinas, hoteles, almacenes logísticos, hospitales, torres de telecomunicaciones…
Obligación legal clave: En EE.UU., los REITs deben distribuir al menos el 90% de su beneficio imponible como dividendos. Esto los convierte en vehículos generadores de renta pasiva predecibles.
Cotizas en bolsa exactamente como una acción. Compras y vendes en tiempo real.
REITs vs SOCIMI vs FIBRA: Las Tres Variantes
| Vehículo | País/Región | Equivalente a | Obligación dividendo |
|---|---|---|---|
| REIT | EE.UU., global | Referencia universal | 90% del beneficio |
| SOCIMI | España | REIT español | 80% del beneficio |
| FIBRA | México, LATAM | REIT latinoamericano | 95% del ingreso |
SOCIMIs en España
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs) se crearon en 2009 adoptando el modelo REIT. Las principales SOCIMIs españolas cotizadas:
- Merlin Properties (oficinas y logística premium en España)
- Inmobiliaria Colonial (oficinas en Madrid, Barcelona y París)
- Lar España (centros comerciales)
Tipos de REITs por Sector
| Sector REIT | Ejemplos EE.UU. | Exposición |
|---|---|---|
| Residencial | Equity Residential, AvalonBay | Apartamentos en grandes ciudades |
| Oficinas | Boston Properties | Edificios corporativos |
| Industrial/Logística | Prologis, STAG | Almacenes, naves logísticas |
| Retail | Realty Income, Simon Property | Centros comerciales, tiendas |
| Salud | Welltower, Healthpeak | Residencias mayores, hospitales |
| Infraestructura | American Tower, Crown Castle | Torres telecomunicaciones |
| Data Centers | Equinix, Digital Realty | Centros de datos |
Los REITs industriales y de data centers han sido los de mayor crecimiento en la última década por el boom logístico (e-commerce) y la demanda de infraestructura digital.
Cómo Invertir en REITs desde España
Opción 1: ETFs de REITs (Recomendada para principiantes)
Un único ETF te da acceso a decenas de REITs diversificados:
| ETF | Ticker | TER | Exposición |
|---|---|---|---|
| iShares Developed World Real Estate | IWDP | 0,59% | Global desarrollados |
| Vanguard Real Estate ETF (UCITS) | VRET | 0,15% | Global |
| iShares US Property UCITS | IUSP | 0,40% | Solo EE.UU. |
Opción 2: REITs individuales en bolsa americana
Con un broker con acceso a NYSE/NASDAQ (IBKR, eToro):
- Realty Income (O): “El dividendo mensual”, 5-6% yield histórico
- Prologis (PLD): Logística, beneficiado por e-commerce
- American Tower (AMT): Torres telecomunicaciones globales
Opción 3: SOCIMIs españolas
Con cualquier broker de bolsa española (Degiro, Renta4, broker de tu banco):
- Merlin Properties (MRL)
- Colonial (COL)
- Lar España (LRE)
Opción 4: FIBRAs en México/LATAM
Para inversores hispanoamericanos o con interés en diversificar con exposición LATAM:
- FIBRA Uno (FUNO): El más grande de México, diversificado
- FIBRA Macquarie: Orientado a industrial/logística
Rentabilidad de los REITs
Dividendos + Apreciación de Capital
| Tipo de rentabilidad | Media histórica (REITs EE.UU.) |
|---|---|
| Dividend yield anual | 3-6% |
| Apreciación de precio | 3-5% anual |
| Rentabilidad total anual | ~8-10% |
Los REITs han supera a la renta fija históricamente pero con más volatilidad. En 2022, el sector cayó ~25% por la subida de tipos de interés.
Ventajas e Inconvenientes en Detalle
Ventajas
- Acceso al inmobiliario desde decenas de euros
- Diversificación (100+ propiedades vs 1 piso)
- Liquidez total (se compran y venden en segundos)
- Renta pasiva con dividendos regulares
- Sin gestión directa (ni inquilinos, ni averías)
Inconvenientes
- Tributación menos eficiente que el inmueble directo en España
- Alta correlación con los tipos de interés (suben tipos → bajan REITs)
- Pierdes el apalancamiento fiscal de la hipoteca en inmueble propio
- Los dividendos tributas cada año (menos eficiente que acumulación pura)
Fiscalidad de los REITs en España
Los dividendos de REITs tributan como rendimientos del capital mobiliario:
- 19% hasta 6.000€
- 21% de 6.001€ a 50.000€
- 26% a partir de 200.000€
Los REITs americanos tienen una retención en origen del 15% (por convenio EE.UU.-España), que puedes deducir en la declaración.
Comparativa: REIT vs Piso Físico
| Factor | REIT/SOCIMI | Piso de alquiler |
|---|---|---|
| Capital mínimo | 50-100€ | 50.000-200.000€ |
| Diversificación | Alta | Ninguna |
| Liquidez | Total | Muy baja |
| Trabajo de gestión | Ninguno | Alto (inquilinos) |
| Apalancamiento | Interno de la empresa | Hipoteca personal |
| Rentabilidad bruta | 4-6% yield | 4-6% yield |
| Riesgo concentración | Bajo | Muy alto |
Conclusión: REITs como Puerta al Inmobiliario Real
Si no tienes capital para una propiedad completa o no quieres los dolores de cabeza del alquiler tradicional, los REITs y SOCIMIs son la alternativa racional. No son perfectos, pero como complemento dentro de una cartera diversificada combinada con mejores ETFs a largo plazo, ofrecen diversificación de activos real.
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